Affitti a rischio: i proprietari di case lanciano l’allarme e chiedono aiuto
Iniziativa a Oristano dell’Associazione Piccoli proprietari Case Appc
Immagine d’archivio
Studenti che chiedono l’azzeramento degli affitti perché non frequentano più le lezioni, famiglie che non riescono a pagare la locazione perché senza reddito. La situazione di emergenza legata al coronavirus sta creando disagi anche ai proprietari di casa. Con una lettera il presidente dell’associazione piccoli proprietari case Appc, Antonello Solinas, chiede l’intervento delle autorità, Prefetto di Oristano, Gennaro Capo, e del Comune Oristano. La pubblichiamo di seguito integralmente.
L’Associazione Piccoli proprietari Case Appc in Sardegna vanta migliaia di iscritti e con la presente si intende manifestare il grave disagio venutosi a creare in seguito all’emergenza sanitaria e alle misure di restrizione.
Si ravvisa infatti l’estrema necessità di un Vostro intervento tempestivo e proporzionato, in quanto, giornalmente, si ha la possibilità di ascoltare e verificare sul posto la realtà della situazione che rischia di degenerare giorno dopo giorno .
La popolazione che usufruisce dei servizi della nostra associazione rappresenta uno spaccato della realtà locale e regionale.
Dal mese di Febbraio e più marcatamente nel mese di Marzo, sono cominciate le richieste di riduzione o di sospensione arrivando addirittura a richiedere il totale azzeramento degli affitti da parte degli studenti che non usano più l’immobile locato, in quanto, la frequenza nelle scuole così come Università è stata sospesa, a questo punto a tempo indeterminato, visto che la data del prossimo 3 aprile verrà prorogata.
La situazione venutasi a creare provoca un grave danno economico per i piccoli proprietari, laddove. Spesso, un piccolo affitto è integrativo di un reddito medio-basso, peraltro, necessario per pagare mutui ipotecari e non.
Situazione similari stanno iniziando a paventarsi per i locali commerciali, professionali ed in generale su tutti quei locali di attività ritenute non indispensabili. Molte aziende pretendono di sospendere il pagamento del canone invocando l’art. 1464 cc prevede “l’impossibilità parziale sopravvenuta” che rende possibile la riduzione della prestazione (canone). Bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come “prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile”. In ogni caso, però, va tenuto presente che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, attualmente non ha le caratteristiche della definitività ma della temporaneità Ai sensi dell’art. 1467 cc potrebbe anche essere considerata “l’eccessiva onerosità sopravvenuta”. Ma si potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi), ammesso che il locatore non proponga di modificare equamente le condizioni del contratto. Tuttavia, anche in questo caso pesa la non definitività della situazione di crisi “che determina l’eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell’impresa”.
L’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta(canone) solo in parte è regolata ai sensi dell’art. 1258 cc. In questo caso il locatario si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. “Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l’impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva. Superata l’emergenza, infatti, l’immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile”.
Mentre a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell’11 marzo 2020, viene ammessa la disposizione relativa alla cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all’art. 1256 cc. La mancanza degli incassi, quindi, determina l’impossibilità di adempiere al canone stabilito da contratto per il periodo per dell’emergenza. Da chiarire se, dal momento in cui cessi l’impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.
L’art. 91 del DL 18/2020 , introduce una disposizione che considera le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto” precisando che tale situazione “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c.” e ciò in relazione a “eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.
Non risulta dunque automatico il diritto del conduttore a usufruire di una riduzione del canone. Per ottenere la riduzione non resta che chiedere al locatore di rivedere le somme dovute per vie ordinarie con trattativa amichevole e transattiva o convocare il padrone delle mura in mediazione in caso di rifiuto. In ultima istanza, non rimane che la via giudiziale sostenendo una delle ipotesi sopra elencate.
Il decreto CuraItalia riguardante il credito d’imposta riconosciuto a fronte del canone di affitto del locale commerciale utilizzato per lo svolgimento dell’attività (c.d. bonus affitto). Si tratta della disposizione contenuta all’art. 65 del Decreto n. 18 del 2020, ai sensi del quale al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Il beneficio, tuttavia, non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del DPCM 11 marzo 2020 (ossia quelle non interessate da provvedimento di chiusura) ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione nel Modello F24 (si attende l’istituzione del relativo codice tributo).
Inoltre, è da ritenere, in mancanza di precisazioni, che il credito spetti per ciascun locale commerciale C/1 destinato all’attività d’impresa (si pensi al caso di un’impresa con diversi punti vendita ognuno di categoria C/1 ed ognuno detenuto in locazione). Si tenga, infine presente, che laddove l’emergenza dovesse prolungarsi ed il provvedimento di chiusura della attività dovesse essere esteso anche ad aprile, probabilmente la misura agevolativa in commento potrebbe essere riconosciuta anche per i canoni successivi al mese di marzo ( il periodo di chiusura era fissato fino al 25 marzo).
Si ritiene di dover evidenziare come la situazione venutasi a creare sia fortemente penalizzante per i soli locatori, ma le conseguenze sfavorevoli non possono ricadere solo su una parte contrattuale, peraltro, non responsabile in alcun modo.
La situazione venutasi a creare produrrà come logica conseguenza situazioni di morosità non volute dai conduttori e tanto meno causate dai proprietari .
Situazioni ancor più gravi si manifesteranno per le locazioni abitative di famiglie che se non aiutate, ben presto non potranno pagare più l’affitto in quanto dovranno evidentemente fronteggiare il problema del mangiare.
In generale si stanno creando le basi per una situazione esplosiva sotto ogni punto di vista, tra cui perdere la casa, non incassare anche un piccolo affitto che magari permette la sopravvivenza vista l’esiguità della maggior parte delle pensioni.
Tutto ciò mette a rischio il già delicato equilibrio economico sociale ed il delicatissimo sistema famiglia, che deve affrontare ostacoli quasi insormontabili.
Alle S.V. chiediamo nella maniera più veloce possibile di intervenire nel dettaglio in quelli che sono i punti nodali per il quale non vi è davvero più tempo da perdere, prima che si possano manifestare episodi contrari al senso civico o addirittura di violenza.
1) Le istituzioni si devono occupare di tutti gli affitti abitativi e ad uso non abitativo in maniera moratoria ed a fondo perduto senza nessuna distinzione o in seconda tesi fino ad un reddito di sessantacinquemila calcolato nel 2019;
2) Le istituzione devono sospendere d’ufficio, come per esempio già fatto dalla Sfirs-Regione SARDEGNA, tutti i mutui o prestiti di ogni categoria e livello di finanziamento , senza che la decisione passi attraverso gli istituti finanziari . In tal caso si potrebbe prevedere varie soluzioni tra cui la copertura almeno parziale delle rate da parte dello stato oppure lo slittamento per tutto l’anno 2020. In ogni caso dovrà essere prevista nei confronti delle banche l’impossibilità di agire esecutivamente per tutto il 2020.
3) Le istituzioni si devono occupare di sospendere e non rinviare, ad esempio ,(lodevole l’iniziativa del Sindaco di Oristano che con l’Ass, al Bilancio hanno sospeso i tributi), tutte le tasse per tutto il 2020 per poi rientrare sulla base dei reali incassi nel 2021, senza anticipazioni. Se ad esempio o al contrario, gli affitti venissero pagati anche parzialmente dallo Stato è evidente che in questo caso le tasse dovranno essere pagate o addirittura già trattenute alla base, semplificando ogni passaggio.
4) Le istituzioni dovranno provvedere ad erogare un importo fisso, sempre basato e commisurato su fatturazione o dichiarazione dei redditi , fino ad un tetto massimo idoneo e reale che consenta anche una concreta ripresa dell’economia oltre a far riuscire le spese indispensabili per vivere ;
In realtà si possono prevedere tanti interventi a sostegno, ma mettere in pratica quanto sopra descritto, in tempi rapidi, consentirebbe al tessuto sociale più disagiato, di poter resistere per poter ripartire con gli elementi giusti ed uscire dalla disastrosa crisi che ha gli effetti di una guerra che colpisce le aziende e tutti i cittadini soprattutto le parti più deboli e fragili.
Antonello Solinas – responsabile regionale Appc
Lunedì, 30 marzo 2020
commenta